SOHO中國(00410，HK)董事長潘石屹站在北京光華路SOHO二期15層的落地窗前，渾濁的空氣包圍著樓下的行人與車輛，此時室外的PM2.5指數(shù)已突破200。他轉身讓工作人員測了測室內(nèi)數(shù)值，結果顯示室內(nèi)的PM2.5指數(shù)接近18。

　　潘石屹的業(yè)余愛好還有榨果汁、種蘋果，在公開場合極少談市場的他更被視為“不務正業(yè)”。但實際上，在轉型后，除了對內(nèi)部管理作了極大調整，SOHO中國正在醞釀第二次變革。“這將涉及所有業(yè)務環(huán)節(jié)，通過互聯(lián)網(wǎng)技術改變?nèi)伺c辦公室之間的格局。”昨日(11月26日)，潘石屹在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時透露，預計在明年2月1日，SOHO中國將正式推出與互聯(lián)網(wǎng)合作的平臺，屆時會有20到30個項目參與其中。

　　“拿地肯定會慢下來”

　　轉型第三年，潘石屹做得更多的事情是賣而不是買。

　　9月29日，SOHO中國發(fā)布公告稱，集團與攜程上海、攜程關聯(lián)公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物業(yè)及配套設施訂立框架協(xié)議，總對價約為人民幣30.5億元(約合38.5億港元)。

　　“其實今年我們也沒打算再銷售，但剛好攜程看中了這個項目，就購買了一半。”潘石屹告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，今年陸續(xù)入市的4個項目，包括北京的望京SOHO、光華路SOHO二期、上海的復興路項目以及凌空SOHO，這幾個項目在明年會成為SOHO中國租金收入最主要的來源。“明年基本上已經(jīng)沒有銷售，租金收入會大幅提高，到明年也將徹底超過銷售(收入)。”

　　不過，今年上半年的營業(yè)收入中有45.86億元(人民幣，下同)仍然是靠銷售，特別是出售其在上海的多個項目權益而獲得。

　　“隨著散售項目越來越少，持有型物業(yè)比例增大的同時，如何能夠保證在銷售項目即將完結，但租金收益還未大幅體現(xiàn)的同時順利轉型，這是SOHO中國面臨的關鍵問題，借助大宗交易回籠資金還是最合適的。”一位房地產(chǎn)分析人士認為。

　　“管理會更加精細化，而且拿地肯定會慢下來。”潘石屹透露，今年陸續(xù)入市的項目在明年需要支付的建安成本大概是100億元，為了降低負債率，整體投資必須慢下來，“畢竟租金收益是長期的過程，不同于銷售。”

　　潘石屹稱，目前公司賬面大約有160億元現(xiàn)金，再加上即將入賬的一筆，會保持接近200億元的現(xiàn)金量。“從銷售轉出租這個環(huán)節(jié)已經(jīng)成功了，因為這其中最大的挑戰(zhàn)就是資金鏈的斷裂，在轉型之前我們花了一個月的時間來測算各種會出現(xiàn)的可能性，但資金鏈一直沒有出現(xiàn)問題。”潘石屹如是說。

　　當記者問到，明年是否還會有新的投資時，潘石屹表示，暫時還沒有。但對于已經(jīng)進入租賃階段的北京數(shù)個項目，潘石屹也有他的運營之道。“先期租金會比較低一點，以望京SOHO為例，我們在4月份預租開始后，在5月份租金提高了10%，10月份提高了大約3%，而接下來在12月份，可能會有比較大幅度的租金上調，大概在5%~10%。”

　　SOHO中國二次轉型

　　世界互聯(lián)網(wǎng)大會剛剛在烏鎮(zhèn)結束，潘石屹也去 “打醬油”了。實際上，他一直在思考如何擁抱互聯(lián)網(wǎng)，而這一次，并不是簡單地在網(wǎng)上賣房子。

　　“現(xiàn)在每個房企都在思考房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的結合，下一步要考慮如何創(chuàng)新，如何做產(chǎn)品。”說到這里，潘石屹還不忘 “賣關子”，“我們在籌備秘密計劃，關于房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的結合，這個軟件會在明年2月1日對外宣布，現(xiàn)在具體細節(jié)還不能透露。”

在《每日經(jīng)濟新聞》記者的追問下，潘石屹透露，這一變革將涉及到SOHO中國所有業(yè)務環(huán)節(jié)，從管理開發(fā)到后期出租，同時會涉及新的盈利環(huán)節(jié)以及新的城市擴張，通過近期大量“招兵買馬”吸引有互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)驗的資深人士，來搭建SOHO中國自己的互聯(lián)網(wǎng)運營技術，但平臺方面也會尋找合作伙伴。

　　“最核心的還是怎么把傳統(tǒng)行業(yè)提升，以及在互聯(lián)網(wǎng)的情況下，人為什么還要去辦公室，這種格局會徹底變化，屆時北京和上海會各做出一個樣板間，明年會有二三十個項目參與其中。”潘石屹如是說。

　　“這會不會是SOHO中國的第二次轉型？”記者問道。老潘點了點頭。

　　潘石屹和他的SOHO中國從某種意義上來說是見證了中國經(jīng)濟發(fā)展的數(shù)個節(jié)點，這一切從他們購房人群的特點便能體現(xiàn)出來。

　　“從最早我們的建外SOHO、現(xiàn)代城SOHO，我們的客戶越來越多地出現(xiàn)了煤老板這個群體，緊接著鋼鐵企業(yè)，當時唐山鋼企老板到三里屯SOHO，隨便都是3、5個億，但現(xiàn)在我們的辦公樓，尤其是望京SOHO，超過90%的租戶都是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。”這個現(xiàn)實，讓潘石屹不得不思索如何轉型。