“80%的商業(yè)數據都是帶有地理信息的”
“商業(yè)地理分析的目的就是把對的產品放在對的位置上”
“選址分析專家就是幫助客戶找到最有利位置的‘風水’先生”
科學選出最優(yōu)位置
我們服務過一家全國股份制商業(yè)銀行，該銀行希望規(guī)劃未來在中國某一線城市的網點開設計劃。這些網點須開設在(潛在)顧客集中的區(qū)域，方便個人及企業(yè)客戶的業(yè)務辦理，同時要避免選擇過度競爭的區(qū)域，確保業(yè)務的健康增長。該如何科學地選出最優(yōu)位置?
而這正是商業(yè)地理分析最擅長的領域。評估某一個特定地點是否具有商業(yè)價值，深入該地進行調查是傳統(tǒng)的“笨”辦法。若想從一百多個城市中選出每個城市的重點商圈，僅憑個人或者小團隊的有限知識和商業(yè)直覺是遠遠不夠的。我們認為，一個可行的方案是，利用這些城市的矢量地圖并加載更細層面的經濟、人口和地理數據，借助地理信息系統(tǒng)(GIS)來實現(xiàn)批量處理和定量分析。打個比方，風水先生一旦配備了現(xiàn)代化裝備，就升級成為商業(yè)地理分析專家，他們憑借商業(yè)地理數據幫助客戶尋找并確定城市中的最優(yōu)位置。
為了幫助這家股份制銀行挑選最有利位置，我們采取了抽絲剝繭層層深入的方法，從街道到商業(yè)樓宇，對可能的位置進行深入分析。綜合該城市超過200個街道的人口統(tǒng)計信息、分區(qū)富裕程度、分區(qū)內各銀行網點的分布及開業(yè)年限、各類商業(yè)信息點的分布等信息，將這些街道分區(qū)歸納為核心分區(qū)、次核心分區(qū)和避免分區(qū)三個大類。新設網點時優(yōu)先考慮核心分區(qū)。接下來，深入到每一個街道分區(qū)內部，根據分區(qū)特征、商業(yè)信息點的分布與區(qū)域聚集度進行打分，結合該城市各分區(qū)內已建/在建/籌建樓宇列表選出網點的最優(yōu)位置(見圖1)。
沙盤上的商業(yè)地理
商業(yè)地理分析正如將軍俯視沙盤，挖掘商業(yè)數據的地理緯度，將城市的戰(zhàn)略高地和價值洼地一覽無遺，運籌帷幄，決勝千里。
打開麥肯錫“解讀中國”的22個城市集群，查訪每一個城市，從市轄區(qū)到街道，從街道到居委會，乃至2km×2km的柵格，商業(yè)地理的分析工具使得“戰(zhàn)略圖景”的解析度和可視化程度大大提高。全新的高清影像不僅沖擊著跨國公司、本地龍頭企業(yè)，還有政策制定者。即使是城市軌道交通建設這樣長期而浩大的工程，商業(yè)地理分析亦能提供獨特的視角。
近期我們獲邀為西南某省會城市的軌道交通發(fā)展把脈。從地理空間的角度來考察地鐵規(guī)劃再合適不過。該市地鐵尚處于公共軌道交通建設初期，而未來10年間將從現(xiàn)在的2條線增加到10條線。
將該市的地鐵規(guī)劃、人口分布、商業(yè)網點分布及樓宇價格都放在GIS平臺上，地鐵的未來藍圖躍然紙上(見圖2)。全面竣工后39%的城市人口將會在地鐵站點周邊800米內。但與倫敦和莫斯科等國際都市相比，地鐵站點密度仍然偏低。同時，半數以上的醫(yī)院和學校超出了地鐵站點800米覆蓋范圍，站點附近尚缺乏足夠的配套公共服務設施。進一步分析發(fā)現(xiàn)，還有部分地鐵站點周圍人口稀疏且商業(yè)活動不頻繁，可能是城市中的價值洼地(見圖3)。
處于地理信息產業(yè)鏈的頂端
地理信息產業(yè)在中國方興未艾。近年來，提供地理信息系統(tǒng)、數據和服務的公司呈現(xiàn)出跨越式增長。從地圖測繪和遙感影像獲取，到地圖加工并構建地理信息數據庫，再到數據的批發(fā)與零售，一個完整的地理信息產業(yè)鏈已經形成。借助成熟的GIS軟件，通過圖形化的二次開發(fā)界面，商業(yè)地理分析員可以根據客戶需求快速地進行定制分析。
最大的贏家將是站在產業(yè)鏈頂端的定制商業(yè)地理分析產品的提供者。商業(yè)地理分析產品將涵蓋：選址分析、銷售區(qū)域分配、配送路徑優(yōu)化、潛在消費者空間分布、城市規(guī)劃等。其中，如前所示的選址分析應用最廣最深，涉及經濟環(huán)境分析、交通條件分析以及競爭/互補店分析，稱其為商業(yè)地理的靈魂亦不為過。